રીડેવલપમેન્ટને વેગ આપવા પારદર્શક ટેન્ડર પ્રક્રિયા, ફાસ્ટટ્રેક કોર્ટ, સિંગલ વિન્ડો સિસ્ટમ અને લઘુત્તમ 40 ટકા વધારાનો કાર્પેટ એરિયા આપવાની માગ
અમદાવાદ : ગુજરાતમાં હાઉસિંગ બોર્ડની લીઝહોલ્ડ જમીનને ફ્રીહોલ્ડમાં રૂપાંતરિત કરીને રહેવાસીઓને માલિકી હક આપવાની દિશામાં રાજ્ય સરકાર દ્વારા તૈયારીઓ ચાલી રહી હોવાના અહેવાલો સામે આવી રહ્યા છે. આ મામલે રાજ્ય સરકારના શહેરી વિકાસ વિભાગ સાથે ચર્ચા કરીને નીતિ ઘડવાની અને તેનો અમલ કરવાની વિચારણા ચાલી રહી હોવાનું જાણવા મળે છે. અહેવાલો મુજબ, સંભવિત નીતિ હેઠળ નક્કી કરાયેલા દરે, જંત્રીના બમણા દરના આધારે, જરૂરી પ્રક્રિયા પૂર્ણ કરીને લાભાર્થીઓ જમીન પરના પોતાના કબજેદારના દરજ્જાને બદલે માલિકી હક મેળવી શકે તેવી વ્યવસ્થા ઊભી થઈ શકે છે. જોકે, આ અંગેની સત્તાવાર નીતિ અને નિયમોની જાહેરાત થવાની બાકી છે.
બીજી તરફ, રાજ્ય સરકાર રીડેવલપમેન્ટ પોલિસીમાં પણ ફેરફાર કરવાનું વિચારી રહી હોવાની ચર્ચા વચ્ચે હાઉસિંગ એસોસિએશન રીડેવલપમેન્ટ ફેડરેશનના પ્રણેતા સંદીપ ત્રિવેદીએ રીડેવલપમેન્ટની પ્રક્રિયાને સરળ, ઝડપી અને વધુ પારદર્શક બનાવવા માટે 17 મહત્ત્વપૂર્ણ સૂચનો રજૂ કર્યાં છે. તેમના મતે, આ સૂચનોનો નીતિમાં સમાવેશ કરવામાં આવે તો ગુજરાતમાં જૂની હાઉસિંગ સોસાયટીઓના પુનર્વિકાસને વેગ મળી શકે છે અને રહેવાસીઓના હિતોનું વધુ સારી રીતે રક્ષણ થઈ શકે છે.
રીડેવલપમેન્ટ માટે ત્રણ વિકલ્પો ઉપલબ્ધ કરાવવાની માગ
સંદીપ ત્રિવેદીએ સૂચવ્યું છે કે રીડેવલપમેન્ટ માટે વર્તમાન સરકારની મધ્યસ્થીથી અમલમાં મૂકી શકાય તેવો વિકલ્પ, સુઓમોટો સ્વિસ ચેલેન્જ પ્રક્રિયાનો વિકલ્પ અને લીઝહોલ્ડ જમીનને ફ્રીહોલ્ડમાં રૂપાંતરિત કરવાનો વિકલ્પ—આ ત્રણેય વ્યવસ્થાઓ લોકો માટે ઉપલબ્ધ હોવી જોઈએ. ફ્રીહોલ્ડનો વિકલ્પ લોકાર્પણ સ્વરૂપે ઉપલબ્ધ કરાવવાની પણ તેમણે રજૂઆત કરી છે, જેથી લાભાર્થીઓને જમીનની માલિકી હક મેળવવાની તક મળી શકે.
ફ્રી એફએસઆઈ વધારવા અને હાર્ડશિપ વળતર આપવા પર ભાર
રીડેવલપમેન્ટ પ્રોજેક્ટ્સ આર્થિક રીતે વ્યવહારુ બને અને રહેવાસીઓને વધુ લાભ મળી શકે તે માટે ફ્રી એફએસઆઈની મર્યાદા વધારવાની માગ કરવામાં આવી છે. સાથે જ, પ્રોજેક્ટ દરમિયાન રહેવાસીઓને પડતી મુશ્કેલીઓના નિરાકરણ માટે હાર્ડશિપ કોમ્પેન્સેશન એટલે કે મુશ્કેલી બદલ યોગ્ય વળતર મળી રહે તેવી જોગવાઈ કરવાની જરૂરિયાત પણ દર્શાવવામાં આવી છે.
આ ઉપરાંત, રીડેવલપમેન્ટ પ્રક્રિયામાં અસંમત સભ્યોના પ્રશ્નોનું નિરાકરણ આવે અને કાયદાકીય અડચણોને કારણે પ્રોજેક્ટ લાંબા સમય સુધી અટકી ન રહે તે માટે કાયદામાં સ્પષ્ટ અને ફરજિયાત જોગવાઈઓ કરવાની માગ કરવામાં આવી છે. આ પ્રકારના વિવાદોના ઝડપી નિકાલ માટે વિશેષ ફાસ્ટટ્રેક કોર્ટની વ્યવસ્થા ઊભી કરવાનું પણ સૂચવાયું છે.
ટેન્ડર પ્રક્રિયામાં પારદર્શિતા લાવવા સૂચનો
રીડેવલપમેન્ટના ટેન્ડર બેઝ પ્રાઇસના આધારે પાડવાની વ્યવસ્થા હોવી જોઈએ, તેવી રજૂઆત કરવામાં આવી છે. ટેન્ડર તૈયાર કરતી વખતે, એસ્ટિમેટ બનાવતી વખતે અને પ્રોજેક્ટને મંજૂરી આપતી વખતે જરૂરી તમામ ગણતરીઓ ફરજિયાત કરવી જોઈએ. આ ગણતરીઓ અને સંબંધિત વિગતો બોર્ડની સત્તાવાર વેબસાઇટ પર જાહેર જનતા માટે ઉપલબ્ધ કરાવવી જોઈએ, જેથી રહેવાસીઓ અને અન્ય હિતધારકોને પ્રોજેક્ટની નાણાકીય વિગતોની જાણકારી મળી રહે.સાથે જ, રીડેવલપમેન્ટ માટે પારદર્શક સ્ટાન્ડર્ડ ઓપરેટિંગ પ્રોસિજર (SOP) તૈયાર કરીને તેનું ચુસ્તપણે પાલન થાય તે સુનિશ્ચિત કરવાની માગ પણ કરવામાં આવી છે.
સ્ટેમ્પ ડ્યૂટીમાં રાહત અને સિંગલ વિન્ડો સિસ્ટમની જરૂરિયાત
રીડેવલપમેન્ટના લાભાર્થીઓ પર આર્થિક બોજ ઓછો થાય તે માટે સ્ટેમ્પ ડ્યૂટીના ખર્ચમાં રાહત આપવાની માગ કરવામાં આવી છે. વિવિધ વિભાગોની મંજૂરીઓ મેળવવામાં થતો વિલંબ દૂર કરવા માટે સિંગલ વિન્ડો સિસ્ટમ અમલમાં મૂકવાનું પણ સૂચવાયું છે.
આ ઉપરાંત, રીડેવલપમેન્ટ દરમિયાન ઊભી થતી અને ભવિષ્યમાં ઊભી થઈ શકે તેવી આનુષંગિક સમસ્યાઓનું સમયસર નિરાકરણ આવે તેવી વ્યવસ્થા હોવી જોઈએ. વધતી જતી વસ્તીને ધ્યાનમાં રાખીને પાણી, ગટર, રસ્તા, વીજળી અને અન્ય જીવનજરૂરી સુવિધાઓનું આયોજન પણ પ્રોજેક્ટની શરૂઆતથી જ કરવામાં આવે તે જરૂરી હોવાનું સૂચનોમાં ભારપૂર્વક જણાવાયું છે.
સમયમર્યાદા બાદ ભાડામાં દોઢા કે બમણા વળતરની માગ
રીડેવલપમેન્ટ પ્રોજેક્ટ્સમાં ઘણી વખત નિર્ધારિત સમયમર્યાદા કરતાં વધુ સમય લાગતો હોવાની સમસ્યાને ધ્યાનમાં રાખીને, જો પ્રોજેક્ટ સમયસર પૂર્ણ ન થાય તો સમયમર્યાદા પૂરી થયા બાદ એસોસિએશનના સભ્યોને મળતું ભાડું દોઢું અથવા બમણું કરવાની જોગવાઈ હોવી જોઈએ, તેવી માગ કરવામાં આવી છે.
આવી વ્યવસ્થા અમલમાં આવે તો પ્રોજેક્ટમાં વિલંબ થવાના સંજોગોમાં રહેવાસીઓને પડતી આર્થિક મુશ્કેલીઓમાં રાહત મળી શકે છે અને સમયસર કામ પૂર્ણ કરવા માટે સંબંધિત પક્ષો પર જવાબદારી પણ વધશે.
કાર અને ટુ-વ્હીલર પાર્કિંગનું યોગ્ય આયોજન ફરજિયાત બને
રીડેવલપમેન્ટ હેઠળ જેટલા રહેણાક યુનિટ બનાવવામાં આવે તે પ્રમાણે પૂરતું કાર પાર્કિંગ અને સ્કૂટર સહિતનાં ટુ-વ્હીલર માટે પાર્કિંગની સુવિધા ફરજિયાત રીતે આયોજનમાં સામેલ હોવી જોઈએ. પાર્કિંગની વિગતો માત્ર પ્રોજેક્ટ પૂર્ણ થયા પછી નક્કી કરવાને બદલે શરૂઆતના નકશા અને પ્લાનિંગમાં જ દર્શાવવામાં આવે અને મંજૂરી પ્રક્રિયાનો ભાગ બનાવવામાં આવે તેવી રજૂઆત કરવામાં આવી છે.
તે ઉપરાંત, નિયમો અનુસારના યુનિટ પ્લાન, ક્લસ્ટર પ્લાન, લેઆઉટ પ્લાન અને પાર્કિંગ પ્લાન ટેન્ડરની શરૂઆતથી જ સામેલ હોવા જોઈએ અથવા જાહેર જનતાને અગાઉથી ઉપલબ્ધ કરાવવા જોઈએ. આથી રહેવાસીઓને પ્રોજેક્ટની વાસ્તવિક વિગતો, ઉપલબ્ધ સુવિધાઓ અને આયોજન અંગે અગાઉથી સ્પષ્ટતા મળી શકે.
વધારાના કાર્પેટ એરિયા માટે મહત્ત્વપૂર્ણ સૂચન
સંદીપ ત્રિવેદી દ્વારા કરવામાં આવેલા સૂચનોમાં સૌથી મહત્ત્વનો મુદ્દો હયાત કાર્પેટ એરિયાની સરખામણીએ મળતા વધારાના કાર્પેટ એરિયાની મર્યાદા અંગેનો છે. હાલ મહત્તમ 40 ટકા વધારાનો કાર્પેટ એરિયા મળવાની જોગવાઈને બદલે લઘુત્તમ 40 ટકા વધારાનો કાર્પેટ એરિયા આપવાની જોગવાઈ કરવી જોઈએ, તેવી માગ કરવામાં આવી છે.
તેમના મતે, આ ફેરફારથી રીડેવલપમેન્ટમાં જોડાનારા રહેવાસીઓને મળતા લાભ અંગે સ્પષ્ટતા આવશે અને તેમના હિતોને વધુ સારી રીતે સુરક્ષિત કરી શકાશે.
રીડેવલપમેન્ટને વેગ આપવા સરકાર સમક્ષ રજૂઆત
ગુજરાતમાં જૂની હાઉસિંગ સોસાયટીઓના રીડેવલપમેન્ટને વધુ સરળ, ઝડપી અને રહેવાસીલક્ષી બનાવવા માટે સંદીપ ત્રિવેદીએ રજૂ કરેલા આ સૂચનોમાં જમીનની માલિકીથી લઈને પારદર્શક ટેન્ડર પ્રક્રિયા, કાયદાકીય વિવાદો, નાણાકીય રાહત, પાર્કિંગ, મૂળભૂત સુવિધાઓ અને સમયસર પ્રોજેક્ટ પૂર્ણ કરવા સુધીના વિવિધ મુદ્દાઓનો સમાવેશ થાય છે.
હવે રાજ્ય સરકાર રીડેવલપમેન્ટ પોલિસીમાં કોઈ ફેરફાર કરે તો આ સૂચનોને કેટલું મહત્ત્વ આપવામાં આવે છે અને રહેવાસીઓના હિતમાં કઈ જોગવાઈઓનો સમાવેશ થાય છે તેના પર હાઉસિંગ સોસાયટીઓ તથા રીડેવલપમેન્ટ ક્ષેત્ર સાથે સંકળાયેલા લોકોની નજર રહેશે.