75 ટકા સંમતિ છતાં અનેક સોસાયટીઓમાં ટેન્ડર પ્રક્રિયા આગળ વધતી નથી; વધતા બાંધકામ ખર્ચ, કાનૂની વિવાદો, પેપરવર્ક અને મંજૂરીમાં વિલંબથી ડેવલપરોનો રસ ઘટ્યો
અમદાવાદ: રાજ્યમાં જૂની અને જર્જરિત હાઉસિંગ બોર્ડની સોસાયટીઓના રીડેવલપમેન્ટને વેગ આપવાના પ્રયાસો વચ્ચે હવે પ્રક્રિયાની ધીમી ગતિ સામે સવાલો ઊભા થયા છે. અમદાવાદ સહિત સમગ્ર ગુજરાતમાં હાઉસિંગ બોર્ડની અનેક સોસાયટીઓમાં રીડેવલપમેન્ટ પ્રક્રિયા સંમતિ, ટેન્ડર, કાનૂની ચકાસણી, જમીન સંબંધિત પ્રશ્નો અને વિવિધ મંજૂરીઓના તબક્કે લાંબી ખેંચાઈ રહી હોવાની ફરિયાદો સામે આવી રહી છે.
છેલ્લા કેટલાક મહિનાઓથી હાઉસિંગ બોર્ડની 20થી વધુ સોસાયટીઓમાં નિયમ મુજબ 75 ટકા કે તેથી વધુ સભ્યોની સંમતિ બોર્ડ સમક્ષ જમા થઈ હોવા છતાં ટેન્ડર પ્રક્રિયા શરૂ થતી નથી તેવી પણ સ્થાનિકોની ફરિયાદો છે. બીજી તરફ, કેટલીક સોસાયટીઓમાં નેગેટિવ પ્રીમિયમ આવતું હોવા છતાં તેના ટેન્ડરો આગળ ન વધતા હોવાનો મુદ્દો પણ ચર્ચામાં છે.
રીડેવલપમેન્ટ માટે જરૂરી 75 ટકા કે તેથી વધુ સભ્યોની સંમતિ મેળવવી પોતે જ મોટો પડકાર બની રહી છે. ખાસ કરીને જૂની હાઉસિંગ બોર્ડની સોસાયટીઓમાં વર્ષો દરમિયાન થયેલા ગેરકાયદેસર બાંધકામો, વધારાના રૂમ, ઓટલા કે અન્ય ફેરફારોને કારણે સભ્યોના હિતો વચ્ચે મતભેદ ઊભા થાય છે.
કેટલાક સભ્યો પોતાના હાલના કબજામાં રહેલા વધારાના બાંધકામને ધ્યાનમાં લઈને રીડેવલપમેન્ટ બાદ વધુ ક્ષેત્રફળ અથવા અન્ય લાભની માંગણી કરતા હોવાના કારણે વિવાદ સર્જાય છે. પરિણામે જરૂરી સંમતિ મેળવવાની પ્રક્રિયા લાંબી બને છે.
કેટલાક કિસ્સાઓમાં ગેરકાયદેસર બાંધકામ કરનારા સભ્યો રીડેવલપમેન્ટ સામે વાંધા, રજૂઆતો અથવા કાનૂની કાર્યવાહી દ્વારા પ્રક્રિયા અટકાવવાનો પ્રયાસ કરતા હોવાની ફરિયાદો પણ કરવામાં આવી રહી છે.કેટલાક મામલાઓમાં નોટિસ, અપીલ અને અંતે કોર્ટની કાર્યવાહી સુધી બાબત પહોંચતી હોવાથી રીડેવલપમેન્ટનો સમયગાળો વધુ લંબાય છે.
હાઉસિંગ બોર્ડના રીડેવલપમેન્ટમાં 75 ટકા સંમતિનો નિયમ હોવાથી મોટા ભાગના સભ્યો સંમત હોવા છતાં બાકી રહેલા સભ્યોના વાંધા મહત્વના બની જાય છે. હક, કબજો, બાંધકામનું ક્ષેત્રફળ, વળતર, નવી મિલકતમાં મળનાર વિસ્તાર અથવા અન્ય શરતો અંગેનો વિવાદ સમગ્ર પ્રોજેક્ટની ગતિને અસર કરી શકે છે.
રીડેવલપમેન્ટ પ્રક્રિયામાં માત્ર સભ્યોની સંમતિ જ નહીં, પરંતુ સોસાયટીની જમીન સંબંધિત જૂના પ્રશ્નો પણ મહત્વના છે. લોકલ એરિયા પ્લાન, રોડ-રસ્તા, રોડ કટિંગ, જમીનના હક, સીમા સહિતના મુદ્દાઓનું નિરાકરણ ન આવ્યું હોય તો રીડેવલપમેન્ટમાં આગળની પ્રક્રિયા અટકી શકે છે.
સરકારી રીડેવલપમેન્ટમાં પેપરવર્ક, કાનૂની ચકાસણી અને જમીન સંબંધિત પ્રક્રિયામાં વધુ સમય લાગતો હોવાની રજૂઆતો પણ સામે આવી છે. પરિણામે લાંબા સમય સુધી પ્રોજેક્ટ પેન્ડિંગ રહેતા સારા અને અનુભવી ડેવલપરોનો રસ ઘટતો હોવાનો દાવો કરવામાં આવી રહ્યો છે.
રીડેવલપમેન્ટની સૌથી મોટી સમસ્યાઓમાંની એક લાંબી ટેન્ડર પ્રક્રિયા હોવાનું જણાવાઈ રહ્યું છે. સોસાયટી તરફથી જરૂરી સંમતિ મળ્યા પછી પણ ટેન્ડર, ટેક્નિકલ તથા કાનૂની ચકાસણી અને અન્ય પ્રક્રિયામાં લાંબો સમય પસાર થાય છે.
જુના કેટલાક કિસ્સાઓમાં 2018માં ટેન્ડર પ્રક્રિયા શરૂ થયેલી હોવા છતાં 2026 સુધીમાં પણ સભ્યોને પોતાના નવા મકાન માટે રાહ જોવી પડી રહી છે. આવા પ્રોજેક્ટોમાં વધુ બે વર્ષનો સમય લાગી શકે તો કુલ સમયગાળો દસ વર્ષ સુધી પહોંચવાની સ્થિતિ સર્જાય છે.
રીડેવલપમેન્ટ પ્રક્રિયામાં સોસાયટી દ્વારા 75 ટકા કે તેથી વધુ સંમતિ આપ્યા બાદ હાઉસિંગ બોર્ડ દ્વારા ટેન્ડર અને તેની ખરાઈની પ્રક્રિયામાં લાંબો સમય પસાર થતો હોવાની ફરિયાદો છે.ટેન્ડર પ્રક્રિયા પૂર્ણ થયા પછી ડેવલપરને વર્ક ઓર્ડર (LOA) આપવામાં પણ વિલંબ થતો હોવાની ફરિયાદો છે.પરિણામે એક જ પ્રોજેક્ટમાં સંમતિથી માંડીને ટેન્ડર અને ત્યારબાદના તબક્કાઓ સુધી વર્ષો પસાર થઈ જાય છે.
ટેન્ડર પ્રક્રિયા બાદ ડેવલપરને ફરીથી 75 ટકા સંમતિ સંબંધિત દસ્તાવેજો જમા કરાવવાની પ્રક્રિયા આવતી હોવાના કારણે સમગ્ર પ્રક્રિયામાં અંદાજે દોઢથી બે વર્ષ સુધીનો સમય પસાર થતો હોવાનો દાવો કરવામાં આવે છે. ત્યારબાદ ટ્રાઈ પાર્ટી કરારમાં પણ લાગતો હોવાની ફરિયાદો છે, જેના કારણે સમગ્ર પ્રોજેક્ટ પૂરો થતા લાંબો સમય થઇ જાય છે.
ત્યારબાદ પ્લાન મંજૂરી, RERA સંબંધિત પ્રક્રિયા અને બાંધકામ શરૂ થવામાં વધુ ચારથી પાંચ વર્ષ લાગી શકે છે. આ રીતે સંમતિથી લઈને નવા મકાનનો કબજો મળવા સુધીનો સમગ્ર સમયગાળો સાતથી આઠ વર્ષ કે તેનાથી વધુ થવાની સ્થિતિ સર્જાય છે.
રીડેવલપમેન્ટના ટેન્ડર અને વાસ્તવિક બાંધકામ વચ્ચે લાંબો સમય પસાર થવાથી પ્રોજેક્ટની મૂળ આર્થિક ગણતરી બદલાઈ જાય છે.ટેન્ડર વખતે જે દરે પ્રોજેક્ટ financially viable હતો, તે જ દરે વર્ષો બાદ બાંધકામ કરવું મુશ્કેલ બની શકે છે. સ્ટીલ, સિમેન્ટ, એલ્યુમિનિયમ, PVC સહિતની સામગ્રીના ભાવ અને મજૂરી ખર્ચમાં વધારો થતાં પ્રોજેક્ટની કિંમત વધે છે.પરિણામે કેટલાક ડેવલપરો નવા કરાર અથવા કામ શરૂ કરવામાં વિલંબ કરતા હોવાની, કેટલાક રસ ગુમાવતા હોવાની અથવા પ્રોજેક્ટમાંથી બહાર નીકળી જતા હોવાની ફરિયાદો છે.
રીડેવલપમેન્ટની નીતિ હેઠળ સિંગલ વિન્ડો દ્વારા પ્લાન મંજૂર કરવાની પ્રક્રિયા સરળ બનવાની અપેક્ષા હોય છે. પરંતુ પ્રેક્ટિસમાં વિવિધ જરૂરી મંજૂરીઓ અને પ્રક્રિયાઓના કારણે પ્લાન પાસ થવામાં છ થી બાર મહિના સુધીનો સમય લાગતો હોવાની રજૂઆતો થઈ રહી છે.આ વિલંબને કારણે ટેન્ડરથી બાંધકામ સુધીનો સમયગાળો વધુ લાંબો બને છે.
EWS અને LIG કેટેગરીની જૂની હાઉસિંગ બોર્ડ સોસાયટીઓમાં રીડેવલપમેન્ટ અંગે પૂરતી જાગૃતિનો અભાવ પણ એક પડકાર હોવાનું માનવામાં આવે છે. વર્ષો દરમિયાન ઘણા મકાનોમાં પરવાનગી વગરના ઓટલા, રૂમો કે અન્ય બાંધકામો થયા છે. કેટલાક કિસ્સાઓમાં આ વધારાના બાંધકામનો ઉપયોગ ભાડે આપીને અથવા અન્ય રીતે આવકના સાધન તરીકે થતો હોવાના કારણે રીડેવલપમેન્ટ સમયે સભ્યોના હિતો અથડાય છે.
રીડેવલપમેન્ટ પ્રોજેક્ટમાં ડેવલપરને મળનારા વધારાના ફ્લેટ વેચીને પ્રોજેક્ટને આર્થિક રીતે ચલાવવાની જરૂર રહે છે. પરંતુ બજારમાં વેચાણની ગતિ ધીમી હોય અથવા તૈયાર થયેલા પ્રોજેક્ટમાં પણ ફ્લેટનો સ્ટોક વણવેચાયેલો રહે તો ડેવલપર પર કેશ-ફ્લોનું દબાણ વધી શકે છે.આ સ્થિતિમાં લાંબા સમયથી પેન્ડિંગ રહેલા રીડેવલપમેન્ટ પ્રોજેક્ટ ડેવલપર માટે વધુ પડકારરૂપ બને છે.
આ ઉપરાંત હાઉસિંગ બોર્ડની કેટલીક સોસાયટીઓમાં ગિફ્ટ મની, ફ્રીહોલ્ડ, માલિકીના હક, દસ્તાવેજીકરણ અને અન્ય મિલકત સંબંધિત પ્રશ્નો પણ રીડેવલપમેન્ટની પ્રક્રિયાને અસર કરી રહ્યા હોવાની રજૂઆતો છે.આવા પ્રશ્નોનું સમયસર નિરાકરણ ન આવે તો ટેન્ડર, કરાર અથવા બાંધકામના તબક્કે પ્રોજેક્ટ અટકી શકે છે.
હાઉસિંગ બોર્ડની સોસાયટીઓના રીડેવલપમેન્ટમાં હાલની સ્થિતિ જોતા મુખ્ય સમસ્યા માત્ર સંમતિ કે ડેવલપરની ઉપલબ્ધતા પૂરતી મર્યાદિત નથી. સંમતિ → કાનૂની ચકાસણી → જમીન સંબંધિત પ્રશ્નો → ટેન્ડર → ટેન્ડરની ખરાઈ → LOA → પ્લાન મંજૂરી → RERA → બાંધકામ → કબજો, આ સમગ્ર ચક્રમાં દરેક તબક્કે થતો વિલંબ અંતે પ્રોજેક્ટના સમય અને ખર્ચ બંનેમાં વધારો કરે છે.
લાંબા સમય સુધી પ્રોજેક્ટ પેન્ડિંગ રહેતા એક તરફ રહેવાસીઓનો વિશ્વાસ ઘટે છે, તો બીજી તરફ ડેવલપરની મૂળ આર્થિક ગણતરી પણ બદલાઈ જાય છે. પરિણામે નવા ડેવલપરોને આ પ્રકારના પ્રોજેક્ટમાં રસ ઓછો થવાની શક્યતા રહે છે.
રીડેવલપમેન્ટને વેગ આપવા શું જરૂરી?
હાઉસિંગ બોર્ડની સોસાયટીઓમાં રીડેવલપમેન્ટની ગતિ વધારવા માટે સભ્યોની સંમતિ બાદની પ્રક્રિયા માટે સમયમર્યાદા નક્કી કરવી, પેન્ડિંગ જમીન અને કાનૂની પ્રશ્નો માટે અલગ ઝડપી વ્યવસ્થા ઊભી કરવી, ટેન્ડર અને LOA પ્રક્રિયા સરળ બનાવવી, પ્લાન મંજૂરી માટે અસરકારક સિંગલ-વિન્ડો વ્યવસ્થા કરવી અને ગેરકાયદેસર બાંધકામ અંગે અગાઉથી સ્પષ્ટ નિર્ણય લેવો જેવા મુદ્દાઓ મહત્વના બની શકે છે.
સાથે જ લાંબા સમયથી પેન્ડિંગ રહેલા પ્રોજેક્ટોની સોસાયટીવાર સમીક્ષા કરી, કયા પ્રોજેક્ટમાં કયો તબક્કો બાકી છે અને વિલંબ માટે કઈ એજન્સી જવાબદાર છે તેની જાહેર માહિતી ઉપલબ્ધ કરાવવામાં આવે તો રહેવાસીઓમાં વિશ્વાસ વધારી શકાય.
હાઉસિંગ બોર્ડની જૂની અને જર્જરિત મિલકતોના પુનર્વિકાસ સાથે હજારો પરિવારોનું ભવિષ્ય જોડાયેલું હોવાથી હવે માત્ર નવી નીતિ બનાવવાને બદલે ઝડપી અમલ, સમયબદ્ધ મંજૂરી અને જવાબદારી નક્કી કરવાની વ્યવસ્થા રીડેવલપમેન્ટની ગતિ માટે નિર્ણાયક બની શકે છે.