અમદાવાદ : ગુજરાત સરકાર દ્વારા ગુજરાત હાઉસિંગ બોર્ડના મકાનો અને જમીનને ફ્રી-હોલ્ડ કરવાની દિશામાં ગંભીર વિચારણા ચાલી રહી છે, ત્યારે આ ર્નિણયની રિડેવલપમેન્ટ પ્રક્રિયા પર કેવી અસરો પડશે તે અંગે કાયદાકીય, સામાજિક અને આર્થિક સ્તરે મોટો ગણગણાટ શરૂ થયો છે. જમીન ફ્રી-હોલ્ડ થવાથી સભ્યોને માલિકી હક તો મળશે, પરંતુ તેની સાથે જ સોસાયટીઓમાં આંતરિક વિવાદો, બિલ્ડરો સાથેના અસમંજસ અને કાયદાકીય ગૂંચવણોનો નવો દોર શરૂ થવાની પ્રબળ શક્યતાઓ સેવાઈ રહી છે.
તાજેતરમાં કેટલાક મીડિયામાં પ્રસિદ્ધ થયેલ અહેવાલો મુજબ, સરકારના શહેરી વિકાસ વિભાગે હાઉસિંગ બોર્ડની 99 વર્ષના ભાડાપટ્ટે જમીનો જે તે કોલોનીઓ કે સોસાયટીના સંચાલક મંડળ (સ્થાનિક એસોસિયેશન) ને સોંપવા વિચારણા શરુ કરી છે. તેના માટે જંત્રીના 30 થી 40 ટકા રકમ લેવાની દરખાસ્ત બોર્ડ દ્વારા સરકારને પાઠવાઈ છે.જેમાં હાઉસિંગ બોર્ડ હસ્તકના મકાનો જમીન સહિત ફ્રી હોલ્ડ કરવાની દરખાસ્ત છે.
એટલે કે આ વાત માનીએ તો સરકાર માલિકી હક્ક આપશે, પરંતુ જંત્રીના જંત્રીના 30 થી 40 ટકા રકમ સોસાયટીના સંચાલક મંડળોને ભરવાની તૈયારી રાખવી પડશે.
એક એકસપર્ટના મત મુજબ, ઉદાહરણ તરીકે નારણપુરા વિસ્તારમાં આવેલ કોઈ એક સોસાયટીની (કોલોનીની) વાત કરીએ તો…
15000 ચોમી જમીન….ખુલ્લી જમીનની જંત્રી (ટીપી-29) રૂ.35000-00
15000 x 35000 ખુલ્લી જમીનની જંત્રી ભાવ = રૂ. 52,50,00,000/-
એક એકસપર્ટના મત મુજબ, 15000 ચોમી જમીન (પ્લોટ) માટે ફ્રી હોલ્ડ માટે અંદાજીત કુલ ખર્ચની રૂ. 52,50,00,000/- થઈ શકે, જાે આ ખર્ચને સોસાયટીના કુલ સભ્યો સંખ્યા 200 વચ્ચે વહેચવામાં આવે તો એક સભ્ય દીઠ આશરે રૂ. 26,25,000/- થઈ શકે છે.આમ એક સભ્ય દીઠ આ રકમ ભરવામાં આવે તો જ જમીન ફ્રી હોલ્ડ થઈ શકે.
પરંતુ તાજેતરમાં કેટલાક મીડિયામાં પ્રસિદ્ધ થયેલ અહેવાલો મુજબ, જો હાઉસિંગ બોર્ડની દરખાસ્ત મુજબ, 30 થી 40 ટકા મુજબ ગણતરી કરવામાં આવે તો 40 ટકા મુજબ 15000 x 35000 ખુલ્લી જમીનની જંત્રી ભાવ = રૂ. 52,50,00,000/- ને બદલે રૂ. 210,000,000 થઇ શકે છે જાે આ ખર્ચને સોસાયટીના કુલ સભ્યો સંખ્યા 200 વચ્ચે વહેચવામાં આવે તો એક સભ્ય દીઠ આશરે રૂ. 10,50,000/- થઈ શકે છે.આમ એક સભ્ય દીઠ આ રકમ ભરવામાં આવે તો જ જમીન ફ્રી હોલ્ડ થઈ શકે.
આ ઉપરાંત એકસપટનું માનીએ તો જમીનનું (ફ્રી હોલ્ડ કરાવા) માલિકીપણું મેળવવા માટે જંત્રી મુજબ, રૂા. રૂ. 52,50,00,000/- ખર્ચ થઈ શકે છે. પરંતુ જો હાઉસિંગ બોર્ડની દરખાસ્ત મુજબ, 30 થી 40 ટકા મુજબ રૂ. 210,000,000 થઇ શકે છે. આ ઉપરાંત રીડેવલપમેન્ટ માટે ખરીદવી પડતી 2.2 એફએસઆઈનો ખર્ચ ગણીએ તો અલગથી ડેવલપરને હજુ પણ આશરે 50 કરોડ જેવી માતબર રકમ ભરવાની શક્યતાઓ રહેલી છે, ત્યારે ફ્રી હોલ્ડ કર્યા બાદ રીડેવલપમેન્ટની શક્યતાઓ ઓછી થઈ શકે છે.
(ઉપરોક્ત તમામ ગણતરી એક અંદાજ છે અને એકસપર્ટના વિચાર છે, વધુ સચોટ વિગતો માટે ગુજરાત હાઉસિંગ બોર્ડ સંપર્ક કરવો હિતાવહ)
ફ્રી-હોલ્ડ બાદ સોસાયટીઓના રિડેવલપમેન્ટ પર સંભવિત અસરો..!!?
ફ્રી હોલ્ડ બાદ જમીન માલિકી હક અને આંતરિક વિવાદો સહિતના મુદ્દાઓ બાદ જાે રિડેવલપમેન્ટની વાત કરીએ તો 75 ટકા સંમતિ સામે 100 ટકા સહમતિનો પ્રશ્ન : સરકારી રિડેવલપમેન્ટ નીતિઓમાં એટલે કે હાઉસીંગ બોર્ડના ટેન્ડર પ્રક્રિયા મુજબ, સામાન્ય રીતે 75 ટકા સંમતિના આધારે પ્રક્રિયા આગળ વધારવાની જાેગવાઈ જાેવા મળે છે. જાેકે ફ્રી હોલ્ડ સોસાયટીઓમાં વ્યવહારિક રીતે તમામ સભ્યોને સાથે રાખવાની જરૂરિયાત ઊભી થતી હોવાથી પ્રક્રિયા લાંબી બની શકે છે.
વિરોધી સભ્યો દ્વારા કાનૂની કાર્યવાહી કે વાંધાઓ રજૂ થતાં પ્રોજેક્ટોમાં વિલંબ થવાની શક્યતા રહે છે.
જવાબદારી સોસાયટીના હોદ્દેદારો પર : ફ્રી હોલ્ડ થયા બાદ સોસાયટીના ચેરમેન, સેક્રેટરી અને મેનેજિંગ કમિટીની જવાબદારીમાં વધારો થાય છે. બિલ્ડરની પસંદગી, કરાર, કાનૂની દસ્તાવેજાે અને સભ્યો વચ્ચે સમન્વય જાળવવાની ફરજ સીધી સોસાયટી પર આવી પડે છે.
ઘણા કિસ્સાઓમાં હોદ્દેદારો વ્યક્તિગત જવાબદારી લેવાનું ટાળતા હોવાથી રિડેવલપમેન્ટની પ્રક્રિયા અટકી જવાની કે લાંબી ખેંચાવાની શક્યતા પણ રહેલી છે.
એફએસઆઈ ખર્ચ અને બિલ્ડરોની ઓફરો
જંત્રીના દરો અને વધતા એફએસઆઈ ખર્ચને કારણે રિડેવલપમેન્ટ પ્રોજેક્ટની આર્થિક ગણતરી વધુ જટિલ બની રહી છે. કેટલાક બિલ્ડરો હાલની બજાર પરિસ્થિતિમાં રહેણાંક એકમોમાં આશરે 40 ટકા અને દુકાનોમાં 25 ટકા જેટલા વધારાની ઓફરો આપતા હોવાનો દાવો કરે છે.
પરંતુ કેટલાક રહેવાસીઓ એવો સવાલ ઉઠાવી રહ્યા છે કે જાે ફ્રી હોલ્ડ બાદ જમીન સંપાદન અને અન્ય ખર્ચમાં વધારો થતો હોય તો બિલ્ડર દ્વારા વધુ લાભ આપવાની આર્થિક ગણતરી કેટલી વ્યવહારુ છે.
ખાનગી રિડેવલપમેન્ટમાં કાનૂની જાેખમો
ખાનગી બિલ્ડર સાથેના કરારોમાં મતભેદ, વિવાદ અથવા પ્રોજેક્ટમાં વિલંબ થાય તો સોસાયટીના સભ્યોને કોર્ટ-કચેરીના ખર્ચાઓ સ્વખર્ચે ઉઠાવવા પડી શકે છે. તેમાં વકીલ ફી, કોર્ટ ફી અને લાંબી કાનૂની પ્રક્રિયાનો ખર્ચ સામેલ હોઈ શકે છે.
જાે બિલ્ડર નાદારી જાહેર કરે અથવા પ્રોજેક્ટ અધૂરો છોડી દે તો રહેવાસીઓ માટે પરિસ્થિતિ વધુ મુશ્કેલ બની શકે છે.બીજી તરફ, સરકારી એજન્સીઓની દેખરેખ હેઠળના પ્રોજેક્ટોમાં સરકારની ભૂમિકા અને નીતિગત સુરક્ષાઓ રહેવાસીઓ માટે એક પ્રકારનું રક્ષણ પૂરું પાડે છે તેવી દલીલ પણ કરવામાં આવે છે.
ગુજરાત હાઉસિંગ બોર્ડની મિલ્કતોને ફ્રી હોલ્ડ કરવાનો ર્નિણય રહેવાસીઓને માલિકીના વધુ અધિકારો આપી શકે છે, પરંતુ તેની સાથે સોસાયટી વહીવટ, સભ્યો વચ્ચેના વિવાદો, કાનૂની જવાબદારીઓ અને રિડેવલપમેન્ટ પ્રક્રિયાના નવા પડકારો પણ ઊભા કરી શકે છે.
નિષ્ણાતોનું માનવું છે કે ફ્રી હોલ્ડ અંગે અંતિમ ર્નિણય લેતા પહેલાં સરકાર, હાઉસિંગ ક્ષેત્રના જાણકારો અને રહેવાસી સંગઠનો વચ્ચે વ્યાપક ચર્ચા થવી જરૂરી છે, જેથી ભવિષ્યમાં ઉભા થઈ શકતા વિવાદો અને જાેખમોને ઓછા કરી શકાય અને રહેવાસીઓના હિતોનું યોગ્ય રક્ષણ થઈ શકે.
ફ્રી હોલ્ડ બાદ જમીન પર માલિકી હક અને આંતરિક વિવાદોની શક્યતા..!?
એકસપર્ટના મત મુજબ, ફ્રી હોલ્ડ થયા બાદ સોસાયટીની જમીન અને મિલ્કત પર સભ્યોનો સીધો માલિકી હક ઉભો થાય છે. આવી સ્થિતિમાં ગ્રાઉન્ડ ફ્લોરના સભ્યો દ્વારા વર્ષોથી ઉપયોગમાં લેવાતી વધારાની ખુલ્લી જગ્યા, પાર્કિંગ, ઓટલા કે ગેરકાયદેસર બાંધકામ અંગે વિવાદો ઊભા થઈ શકે છે.
પ્રથમ અને બીજા માળના રહેવાસીઓ એવો પ્રશ્ન ઉઠાવી શકે છે કે કોમન જમીનનો લાભ માત્ર કેટલાક સભ્યોને જ કેમ મળવો જાેઈએ. પરિણામે પાર્કિંગ, ખુલ્લી જગ્યા અને વધારાના બાંધકામ અંગે મતભેદો વધવાની શક્યતા નકારી શકાય તેમ નથી.
કોમન પ્લોટ અને કોર્નર પ્લોટના પ્રશ્નો : સોસાયટીમાં આવેલા કોમન પ્લોટના ઉપયોગ અંગે પણ વિવાદો ઊભા થઈ શકે છે. બાળકોના રમવાના મેદાન, સમુદાયિક કાર્યક્રમો અથવા અન્ય ઉપયોગોને લઈને સભ્યો વચ્ચે મતભેદ સર્જાઈ શકે છે.
તે જ રીતે કોર્નર મકાનોને અન્ય મકાનોની સરખામણીએ વધુ ખુલ્લી જગ્યા મળતી હોવાથી રિડેવલપમેન્ટ સમયે વધારાના લાભ માટે દાવેદારી કરવામાં આવે તેવી શક્યતા પણ વ્યક્ત કરવામાં આવે છે.
મકાનની બજાર કિંમતમાં તફાવત : મેઇન રોડ પર આવેલા મકાનો, કોર્નર પ્લોટ અને સોસાયટીના અંતિમ ભાગમાં આવેલા મકાનોની બજાર કિંમતમાં તફાવત જાેવા મળે છે. રિડેવલપમેન્ટ સમયે “સૌને સમાન લાભ” કે “સ્થાન અનુસાર લાભ” જેવા મુદ્દાઓ પર સભ્યો વચ્ચે વિવાદ સર્જાઈ શકે છે.
કેટલાક રહેવાસીઓનું માનવું છે કે મુખ્ય માર્ગ પર આવેલા મકાનોને વધુ વ્યાવસાયિક મૂલ્ય હોવાથી તેમને અલગ વળતર મળવું જાેઈએ, જ્યારે અન્ય સભ્યો સમાનતા માટે દલીલ કરી શકે છે.
ગેરકાયદેસર દુકાનો અને વધારાની માંગણીઓ : કેટલાક વિસ્તારોમાં રહેણાંક મકાનોની સામે વર્ષો દરમિયાન ગેરકાયદેસર રીતે દુકાનો અથવા અન્ય બાંધકામ ઉભા થયાના કિસ્સાઓ જાેવા મળે છે. રિડેવલપમેન્ટ વખતે આવા સભ્યો દુકાનોના બદલામાં નવી દુકાનોની માંગણી કરે તો તેના કાનૂની અને નીતિગત પ્રશ્નો ઊભા થઈ શકે છે.