અમદાવાદ : શહેરમાં જૂની રહેણાંક સોસાયટીઓના રીડેવલપમેન્ટ માટે મોટી સંભાવનાઓ ઊભી થઈ રહી છે. એક યુનિવર્સિટી દ્વારા હાથ ધરાયેલા અભ્યાસ મુજબ અમદાવાદની આશરે 26 ટકા રહેણાંક સોસાયટીઓ 30 વર્ષથી વધુ જૂની છે. તેમાં 19 ટકા સોસાયટીઓ 30 થી 40 વર્ષ જૂની, જ્યારે 7 ટકા સોસાયટીઓ 40 વર્ષથી વધુ જૂની હોવાનું સામે આવ્યું છે. હાલના સરકારના રીડેવલપમેન્ટ નિયમો મુજબ 25 વર્ષ પૂર્ણ કરનારી રહેણાંક સોસાયટી અથવા બિલ્ડિંગ રીડેવલપમેન્ટ માટે પાત્ર બની શકે છે, જેના કારણે શહેરમાં રીડેવલપમેન્ટનું મોટું માર્કેટ ઊભું થવાની શક્યતા છે.
RERA માં નોંધાયેલા પ્રોજેક્ટ્સના વિશ્લેષણ મુજબ અમદાવાદમાં રીડેવલપમેન્ટ પ્રવૃત્તિ મુખ્યત્વે નવરંગપુરા, પાલડી, વાસણા, મણિનગર, વાડજ અને નારણપુરા જેવા વિસ્તારોમાં કેન્દ્રિત છે. આ પાંચ વિસ્તારોમાં શહેરના કુલ રીડેવલપમેન્ટ પ્રોજેક્ટ્સમાંથી આશરે 70 ટકા પ્રોજેક્ટ્સ નોંધાયા હોવાનું જાણવા મળ્યું છે. પ્રોજેક્ટ્સની સંખ્યાની દૃષ્ટિએ નવરંગપુરા 44 પ્રોજેક્ટ્સ સાથે આગળ છે. ત્યારબાદ પાલડીમાં 36, વાસણામાં 26 અને મણિનગર તથા અન્ય સંબંધિત વિસ્તારોમાં 18-18 પ્રોજેક્ટ્સ નોંધાયા હોવાનું વિશ્લેષણમાં સામે આવ્યું છે.
અભ્યાસ અનુસાર નવરંગપુરા, નારણપુરા, પાલડી, વાસણા અને વાડજમાં જૂની રહેણાંક સોસાયટીઓનું પ્રમાણ નોંધપાત્ર છે. આ વિસ્તારોમાં લાંબા સમયથી રહેતા લોકો પોતાનો સ્થાનિક વિસ્તાર છોડવા ઇચ્છતા ન હોવાથી, એ જ સ્થળે આધુનિક સુવિધાઓ સાથે નવા મકાનો આપતું રીડેવલપમેન્ટ મોડલ વધુ આકર્ષક બની રહ્યું છે.રહેવાસીઓને રીડેવલપમેન્ટ બાદ એ જ વિસ્તારમાં નવા મકાનની સાથે પૂરતું પાર્કિંગ, લિફ્ટ, સુરક્ષા અને અન્ય આધુનિક સુવિધાઓ મળે તો તેઓ સ્થળાંતર કરતાં રીડેવલપમેન્ટને પ્રાથમિકતા આપે તેવી શક્યતા છે.
અભ્યાસમાં રીડેવલપમેન્ટ અને નિયમનકારી જાેગવાઈઓ વચ્ચેનો સીધો સંબંધ પણ સામે આવ્યો છે. આશરે 45 ટકા રીડેવલપમેન્ટ પ્રોજેક્ટ્સ ટ્રાન્ઝિટ-ઓરિએન્ટેડ ઝોન હેઠળ આવે છે, જ્યાં અનુમતિપાત્ર FSI 4 સુધી હોઈ શકે છે.રીડેવલપમેન્ટની શક્યતા નક્કી કરવામાં માત્ર સોસાયટીની ઉંમર જ નહીં, પરંતુ પ્લોટનું કદ, રસ્તાની પહોળાઈ અને ઉપલબ્ધ FSI પણ નિર્ણાયક પરિબળો છે. વિશ્લેષણ મુજબ લગભગ 71 ટકા પ્લોટ 2000 ચોરસ મીટરથી નાના છે, જ્યારે 61 ટકા પ્લોટ 18 મીટરથી ઓછા પહોળા રસ્તાઓ પર આવેલા છે.
સૂત્રોના જણાવ્યા અનુસાર રીડેવલપમેન્ટમાં સૌથી મહત્વનું પરિબળ પ્લોટ પર ઉપલબ્ધ મહત્તમ FSI અને હાલમાં ઉપયોગમાં લેવાતી FSI વચ્ચેનો તફાવત છે. આ તફાવત જેટલો વધુ હોય, તેટલી જ સોસાયટી અને ડેવલપર વચ્ચે રહેવાસીઓને વધુ સારા અને મોટા મકાન આપવાની વાટાઘાટની શક્યતા વધી શકે છે. ડેવલપર્સ માટે પણ આવા પ્રોજેક્ટ્સ આકર્ષક બની શકે છે, કારણ કે પહેલેથી વિકસિત વિસ્તારમાં રસ્તા, વીજળી, પાણી અને અન્ય માળખાકીય સુવિધાઓ ઉપલબ્ધ હોય છે. પરિણામે ગ્રીનફિલ્ડ પ્રોજેક્ટની સરખામણીએ કેટલાક ખર્ચમાં બચત થઈ શકે છે.
અમદાવાદમાં નવરંગપુરા, પાલડી, વાસણા, મણિનગર, વાડજ અને નારણપુરા વિસ્તારોમાં મોટી સંખ્યામાં રહેણાંક સોસાયટીઓ 30 વર્ષથી વધુ જૂની થઈ રહી છે અને અનેક વિસ્તારોમાં રહેવાસીઓ પોતાના હાલના વિસ્તારમાં જ આધુનિક ઘર મેળવવા માંગે છે. બીજી તરફ ડેવલપર્સ માટે તૈયાર ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર ધરાવતા વિસ્તારોમાં રીડેવલપમેન્ટના પ્રોજેક્ટ્સ વ્યાવસાયિક રીતે આકર્ષક બની શકે છે.
હાલ રીડેવલપમેન્ટ થોડા પસંદગીના વિસ્તારો સુધી મર્યાદિત છે, પરંતુ જૂની સોસાયટીઓ, FSIની ઉપલબ્ધતા, યોગ્ય પ્લોટ સાઇઝ, રોડની પહોળાઈ અને પાર્કિંગ જેવા પરિબળો અનુકૂળ હોય તો આગામી વર્ષોમાં અમદાવાદના રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટમાં રીડેવલપમેન્ટ એક મોટું ગ્રોથ સેગમેન્ટ બની શકે છે.