અમદાવાદ: હાઉસિંગ સોસાયટીના રીડેવલપમેન્ટ વિશે થોડી વાતો કરી ચૂક્યા છીએ. કોઈ પણ સોસાયટી રીડેવલપમેન્ટ કરતાં પહેલાં જાે પીએમસી (પ્રોજેક્ટ મૅનેજમેન્ટ કન્સલ્ટન્ટ)ની નિમણૂક કરે તો એ એના હિતમાં છે. આ પીએમસી રીડેવલપમેન્ટની સંભાવનાઓ તથા એની પ્રક્રિયા વિશે અભ્યાસ કરીને સોસાયટીને પ્રોજેક્ટ વાયેબિલિટી રિપોર્ટ આપે છે.
એ ઉપરાંત પીએમસી સંભવિત નફો અને અન્ય લાભોની માહિતી આપે છે. સોસાયટી રીડેવલપમેન્ટ (પુનર્વિકાસ) માટે જઈને આ લાભો મેળવી શકે છે. અહીં એક ખૂબ જ મહત્ત્વનો એ મુદ્દો નોંધવો જાેઈએ કે સોસાયટીએ પીએમસીની ગુડવિલની સંપૂર્ણ તપાસ કરી લેવી જાેઈએ. પીએમસી બિલ્ડિંગ ડેવલપમેન્ટ ઑથોરિટીમાં નોંધણીકૃત હોવા જાેઈએ અને માન્યતાપ્રાપ્ત પ્રમાણપત્ર સાથે સરકાર દ્વારા અધિકૃત હોવા જાેઈએ. સોસાયટીએ સમગ્ર પ્રક્રિયા દરમ્યાન તમામ કાયદાકીય અને નાણાકીય બાબતો માટે માર્ગદર્શન મેળવવા એક એડવોકેટ અને ચાર્ટર્ડ અકાઉન્ટન્ટની નિમણૂક પણ કરવી જાેઈએ.
ખાનગી સોસાયટી દ્વારા પ્રોજેક્ટ રિપોર્ટ મંજૂર થયા પછી, પીએમસી ડેવલપર્સ પાસેથી ઑફર મેળવવા માટે ટેન્ડર બહાર પાડે છે. સોસાયટીએ ટેન્ડર પ્રક્રિયામાં સંપૂર્ણ રીતે સામેલ થવું જાેઈએ, જેથી કરીને તેઓ ઑક્યુપેશન સર્ટિફિકેટ સહિત પુનર્વિકસિત પ્રોજેક્ટની સમયસર ડિલિવરીનો ભૂતકાળનો સારો રેકૉર્ડ ધરાવતા શ્રેષ્ઠ, વિશ્વસનીય, વિશ્વાસપાત્ર ડેવલપરને હાયર કરી શકે.
ટેન્ડરો જ્યારે બહાર પાડવામાં આવે ત્યારે સોસાયટી દ્વારા જણાવવામાં આવેલી છેલ્લી તારીખે અથવા એ પહેલાં પહોંચવું આવશ્યક છે, પછી સોસાયટીએ સ્પેશ્યલ જનરલ બોડી મીટિંગ બોલાવવી પડે છે, જેમાં તમામ ટેન્ડરો બધા અરજદાર ડેવલપર્સ અને સોસાયટીના સભ્યોની સામે ખોલવાનાં હોય છે.
આ પછી સોસાયટીએ તમામ ડેવલપર્સની ઑફર્સની સરખામણી કરવાની રહે છે. કેટલીક ઑફરો નાણાકીય રીતે આકર્ષક લાગી શકે છે અને સભ્યો પક્ષપાતી થઈ શકે છે,પરંતુ હું એવું સૂચન કરું છું કે માત્ર નાણાકીય લાભોના આધારે ક્યારેય ર્નિણય ન લેવો. ડેવલપરની પસંદગી માટે ધ્યાન રાખવાના સૌથી મહત્ત્વના મુદ્દાઓ છે, જેમ કે બજારમાં તેની પ્રતિષ્ઠા, તેની નાણાકીય સ્થિતિ, સમયસર ડિલિવરીની તેની ભૂતકાળની કામગીરી, તેના પૂર્ણ થયેલા પ્રોજેક્ટ્સની યાદી અને આજ સુધીમાં પૂરા કરાયેલા પ્રોજેક્ટ્સની ગુણવત્તા.
સૌથી અગત્યનો વિષય એ છે કે તેમણે પ્રોજેક્ટ હાથમાં લેતી વખતે જે વચનો આપ્યાં હતાં એ બધાં પૂર્ણ કર્યાં છે કે નહીં. સોસાયટીએ તેમની અન્ય સાઇટ્સની મુલાકાત લઈને, ત્યાંના સભ્યો સાથે વાત કરીનેઅને આ ડેવલપર સાથેના તેમના અનુભવને નોંધીને ઉક્ત ચકાસણી કરવી જાેઈએ.
રિડેવલપમેન્ટ માટે જતી વખતે ઘણા દસ્તાવેજાેની આવશ્યકતા હોય છે. એના માટે તમારા પીએમસી અને કાનૂની સલાહકાર ચોક્કસ રીતે માર્ગદર્શન આપી શકશે. એમાંના કેટલાક દસ્તાવેજાેમાં જૂના બિલ્ડિંગ પ્લાન, પ્રૉપર્ટી કાર્ડ, કન્વેયન્સ, સેલ ડીડ, તમામ સભ્યોની અફર સંમતિ, ઇલેક્ટ્રિક બિલ, પાણીનાં બિલ, સોસાયટી રજિસ્ટ્રેશન સર્ટિફિકેટ, સ્ટ્રક્ચરલ ઑડિટ રિપોર્ટ વગેરે સામેલ હોય છે.
વધુમાં, જમીનનું કુલ સીમાંકન, ડેવલપમેન્ટ પ્લાન, તમામ ફ્લૅટનો કાર્પેટ એરિયા, સોસાયટીનો કુલ કાર્પેટ એરિયા, એફએસઆઇ (ફ્રી સ્પેસ ઇન્ડેક્સ) વગેરે પણ આવશ્યક છે. દરેક સભ્યે અને સોસાયટીએ પોતાના માટે મહત્તમ લાભ મેળવવા માટે ડેવલપર પાસેથી શ્રેષ્ઠ ઑફર મેળવવા પ્રયત્ન કરવો જાેઈએ.
પ્રોજેક્ટ માટે નિયુક્ત કરાયેલા તમામ વ્યાવસાયિકોનું જ્ઞાન અને સમાજના અનુભવી સભ્યોની સલાહ શ્રેષ્ઠ પરિણામો લાવી શકે છે અને એથી મહત્તમ સુવિધાઓ અને માળખાકીય મજબૂતાઈ સાથે સુંદર રીતે પુનર્વિકસિત નવી ઇમારત બની શકે છે.
આ વિષયમાં આપણે આવતા વખતે હજી કેટલીક વાતો કરવાના છીએ.